본 연구는 현재가치모형으로 전세가격의 결정원리를 이해함으로써 최근 전세가격 급등의 원인을 규명하고 이에 대한 정책적 방향을 모색하였다. 전세부 부동산의 가치를 현재가치로 평가해보면 기대매매가격상승률이 전세/매매가격비율을결정하는 것으로 나타난다. 1986년부터의 서울과 6개광역시 아파트 가격지수 자료로 패널모형을 추정해 보면 이 관계는 유의한 것으로 나타났다. 따라서 전세가격의 변화는 매매가격 상승률에 대한 기대가 변하기 때문에 발생하는 것으로 해석된다. 특히 주택가격의 높은 상승이 기대되는 지역에서는 전세/매매가격비율이낮은 반면 주택가격의 상승이 기대되지 않는 지역에서는 이 비율이 높을 것을 예견할 수 있다. 또한 시계열적으로는 카드 뒤집기 게임성장률 둔화로 과거에 비해 주택가격 상승을 기대하기 어렵게 된 상황이 촤근 매매가격보다 전세가격이 더 빠르게 상승하는 현상의 원인으로 해석될 수 있다. 이에 띠라 투자자산으로의 주택에 대한 수요가 줄면 전세주택의 공급도 같이 줄어들어 전세가격을 상승시키고 전세에서 월세로의 임대관행 변화를 촉진시킬 것이다. 이와 같은 부동산 시장에서의 구조적변화로 임차임과 임대인이 받게 될 충격을 줄일 수 있는 대책이 필요하다.